Requisiti per acquistare la prima casa:
Prima di calcolare le imposte sulla prima casa, occorre analizzare quali sono i requisiti minimi per poter godere dei bonus/agevolazioni fiscali.

1.    E’ necessario avere la residenza nello stesso Comune in cui si trova la prima casa che vuoi acquistare. Qualora non fosse così, in fase di rogito, potrai  dichiarare che trasferirai la tua residenza entro 18 mesi. Unica eccezione per agenti di polizia e forze armate: in questo caso il dovere di avere la residenza nella stessa città nella quale è ubicato l’immobile, non conta.

2.   La tua prima casa dovrà appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2, abitazioni di tipo civile;
  • A/3, abitazioni di tipo economico;
  • A/4, abitazioni di tipo popolare;
  • A/5, abitazioni di tipo ultra popolare;
  • A/6, abitazioni di tipo rurale;
  • A/7, abitazioni in villini;
  • A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

3.   Ultimo requisito fondamentale per usufruire delle agevolazioni prima casa, è quello di non possessore altre proprietà su tutto il territorio nazionale.

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Tasse sull’acquisto della prima casa: quali le imposte da pagare?

Tutto è cambiato dal 2014 in poi, nel momento in cui è stato attuato il decreto legislativo n.23/2011. Nell’articolo 11 si spiegano i cambiamenti fiscali relativi alle imposte sull’acquisto della prima casa.Per quel che concerne le spese cosiddette fisse, si dovrà far fede a quanto segue:

  1. Se si acquista da un privato: in questo primo caso, per quanto riguarda la prima casa dovrai versare un’ imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile. Per quel che riguarda invece le imposte ipotecaria e catastale dovranno essere versate in misura fissa di 50 euro ciascuna.
  2. Se si acquista da impresa: se invece il venditore è un’impresa costruttrice, per la tua prima casa dovrai versare l’imposta sul valore aggiunto (Iva), calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro cadauna, per un totale di 600 euro.

Calcolo del valore catastale prima casa.

Per determinare il valore su cui applicare l’imposta di registro, sarà necessario prendere la rendita catastale della nuova casa, rivalutarla del 5% e moltiplicarla infine per uno specifico coefficiente: 110 per la prima casa e le relative pertinenze (box auto, spazi esterni, ecc…);

In questo caso si può sfruttare il sistema del prezzo-valore che consente appunto la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto d’acquisto.
Questo particolare sistema, introdotto nel 2006, implica anche una rilevante tutela per l’acquirentelimita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Esempio pratico per calcolare le imposte sulla prima casa.

Hai deciso di acquistare un appartamento a Taranto, città in cui risiedi, da un venditore privato, il cui valore catastale è di € 700,00. Il prezzo concordato per l’acquisto è invece di € 150.000,00.

Come si calcolano le imposte:

Occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 110, quindi: 700,00 + (5% x 700,00)= Tot. x 110 = 80.850,00. Poi si calcolerà l’imposta di registro sul valore catastale (del 2%) e si aggiungeranno le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50,00 euro ciascuna), quindi: (80.850 x 2%) + 100 = 1.717,00 euro.

Quando si perdono le agevolazioni sull’acquisto prima casa.
Perdere questi benefici comporta il pagamento delle cifre “risparmiate” più gli interessi e anche una sanzione del 30% dell’imposta stessa.

Puoi perdere i benefici se:

  • Nell’atto notarile, dichiari falsamente di possedere uno o più requisiti;
  • Hai dichiarato di voler usufruire dei 18 mesi di tempo dall’acquisto per il trasferimento della residenza e questo non avviene;
  • Vendi o doni l’abitazione entro cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito), da adibire ad abitazione principale. A ridosso del termine di scadenza dell’anno, se ti accorgi di non poter effettuare il nuovo acquisto, puoi sanare la situazione nel modo appena visto per il trasferimento della residenza. Ricorda che per abitazione principale si intende l’immobile in cui tu o la tua famiglia avete la residenza, quindi non occorre rispettare tutte le condizioni necessarie affinché l’immobile sia anche prima casa.

Le spese di intermediazione immobiliare e quelle notarili.

Tra le spese da affrontare per l’acquisto della tua prima casa, dovrai anche considerare gli onorari del notaio e qualora la trattativa si sia conclusa per mezzo di una agenzia immobiliare, anche le spese relative alla provvigione pagata all’agente immobiliare abilitato all’esercizio della professione che sono detraibili al 19% per un massimo di 1.000 € di spesa (detrazione che interessa esclusivamente l’acquirente).

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